Die berekening van die oppervlakte van die kommersiële ruimte is 'n ingewikkelde proses wat meedoënlose aandag aan detail verg. Huurders moet 'n verskeidenheid faktore in ag neem wanneer hulle besluit of hulle 'n huurooreenkoms wil aangaan, insluitend die totale oppervlakte van die gebou en streeksstandaarde. Huurders wat nie die belangrike konsepte begryp nie, word soms verras deur verborge koste en bruikbare ruimtes wat kleiner is as wat hulle verwag het.
Stappe
Deel 1 van 3: Kies 'n meetmetode
Stap 1. Vergelyk metingstegnieke
Verhuurders kan verskillende metingstegnieke gebruik om die oppervlakte van 'n ruimte te bepaal. Hierdie metodes sluit in:
- Bruikbare vierkante beeldmateriaal, of USF: Dit is die ruimte wat die huurder eintlik beslaan. Huuragente noem hierdie syfer dikwels aan voornemende huurders, maar dit verteenwoordig slegs 'n deel van die huurooreenkoms.
- Huurbare vierkante beeldmateriaal, of RSF: Dit is die kombinasie van die bruikbare vierkante beeldmateriaal en 'n persentasie van die algemene oppervlakte van die gebou. Gemeenskaplike ruimtes, wat deel uitmaak van 'n gebou waaruit alle huurders baat, sluit in die voorportaal, hysbakke, gange en trappe.
- Bruto vierkante beeldmateriaal, of GSF: die hele verhuurbare vierkante beeldmateriaal van 'n gebou.
Stap 2. Besluit watter metode om die kommersiële ruimte te bereken die beste vir u is
Die Building Owners and Managers Association (BOMA) het industrie standaarde vereenvoudig vir die meting van huurruimte in kommersiële geboue in 2010. Die BOMA se twee voorste metodes is Metode B en Legacy Metode A.
- Metode B: Die nuwe Single Load Factor -metode bereken die huurbare ruimte vir elke huurder met behulp van 'n eenvormige benadering om die vloeroppervlakte te meet. Dit is dieselfde vir alle vloervlakke van 'n gebou.
- Legacy Method A: Die 1996 -standaard gebruik afsonderlike eenheidspryse vir die USF en gewone vierkante beeldmateriaal. In sommige gevalle kan dit voordelig wees vir huurders om vir hierdie benadering te kies.
Stap 3. Kies 'n meetmetode gebaseer op die tipe eiendom
Die metingstegniek wat gebruik word, hang gewoonlik af van die beoogde gebruik van die eiendom en die beplande aantal huurders. Kantoorgeboue, winkelsentrums en ander geboue met meer huurders word gewoonlik gemeet met RSF. Eiendomsgeboue soos pakhuise of produksiefasiliteite word gemeet met behulp van GSF. Dit is egter nie moontlik dat eienaars 'n spesifieke metode moet gebruik om 'n ruimte te meet nie.
Stap 4. Oorweeg plaaslike verhuringstandaarde
Federale wet laat verhuurders toe om die huurruimte te meet volgens enige metode wat hulle wil. Sekere dele van die land kan egter verskillende reëls hê vir die berekening van vierkante beeldmateriaal. Twee noemenswaardige voorbeelde is:
- Die Real Estate Board of New York (REBNY) stel geboueienaars in staat om wins te maksimeer deur RSF so na as moontlik aan GSF te bring.
- Tropiese gebiede: Nuwe reëls hou rekening met geslote en oop gebiede van kommersiële geboue in gebiede wat normaalweg deur spesifieke weerstoestande geraak word.
Deel 2 van 3: Meting van kommersiële vierkante beeldmateriaal
Stap 1. Neem niks as vanselfsprekend nie
Meet self die bruikbare ruimte. 'N Wanberekening by die bepaling van vierkante beeldmateriaal kan u duisende dollars kos gedurende die huurperiode. Tipiese meetstandaarde maak voorsiening vir 'n fouttoleransie van 2 persent by die meting van kommersiële ruimte. Dit kan egter lei tot baie geld, veral in groot of duur ruimtes. Maak seker dat u die oppervlakte so noukeurig moontlik meet, veral as u die huurder is wat deur hierdie wanberekeninge negatief beïnvloed kan word.
Stap 2. Meet eenvoudige vierkante beeldmateriaal
Om kommersiële vierkante meter vir 'n reghoekige ruimte te meet, vermenigvuldig die lengte van die kamer in voet met sy breedte. Byvoorbeeld, 'n kamer wat 12 voet lank by 12 voet breed is, is 144 vierkante voet. Vir L-vormige of verdeelde ruimtes kan u die reghoekhoeke onafhanklik meet en dan die oppervlaktes opsom om 'n totale oppervlaktemeting te kry.
Metings kan gedoen word met behulp van 'n maatband of lasermaatapparaat
Stap 3. Maak voorsiening vir ongewone vorms
Wees versigtig wanneer u onreëlmatig gevormde dele van 'n kamer meet. Om die meting te doen, probeer om die kamer in vorms te verdeel met oppervlaktes wat maklik bereken kan word, soos reghoeke en driehoeke. Die oppervlakte van 'n regte driehoek kan gevind word deur die lengtes van die twee nie-diagonale sye te vermenigvuldig (die twee verbind deur die regte hoek) en dan die produk met 2 te deel.
- As daar byvoorbeeld 'n kamer met 'n diagonale muur is, moet u 'n meer ingewikkelde formule gebruik om die oppervlakte se oppervlakte te bepaal. As die lengte van die ruimte met die diagonale muur 10 voet was en die breedte daarvan 8 voet was, sou die vierkante beeldmateriaal van die gebied 40 voet wees.
- Dit is omdat die muur die totale vierkante beeldmateriaal, wat 80 sou gewees het as die kamer nie 'n muur wat dit sny, in die helfte sny.
Stap 4. Meet gemeenskaplike gebiede
Gemeenskaplike oppervlaktes moet gemeet word sodat huurbare vierkante voet bereken kan word. Gewone oppervlakte word gemeet volgens dieselfde metodes as bruikbare vierkante beeldmateriaal, tensy anders bepaal in die plaaslike wette. Algemene areas kan hysbakke, badkamers, voorportale, trappe en gange insluit. Belangrik is dat alle huurders gemeenskaplike ruimtes moet gebruik om voordeel te trek uit. Meet die totale vierkante beeldmateriaal van alle gemeenskaplike oppervlaktes in die gebou.
Stap 5. Die vind van bruto vierkante beeldmateriaal
Bruto vierkante meter meet die totale oppervlakte van die ruimte, insluitend die dikte van die buitemure. Om hierdie oppervlakte te meet, moet u die muurlengte van die buitekant van die gebou meet en die afmetings gebruik om vierkante beeldmateriaal te bereken. GSF word nie verminder vir obstruksies soos ventilasie -skagte, steunbalke of hysbakke nie. GSF sluit nie oop areas soos parkeerterreine, swembaddens of onopgegrawe kelderareas in nie.
Deel 3 van 3: Gebruik inligting oor vierkante beeldmateriaal
Stap 1. Bereken die lasfaktor vir die gebou
Die lasfaktor verteenwoordig die bykomende persentasie vierkante beeldmateriaal wat by bruikbare vierkante beeldmateriaal gevoeg word om die huurbare vierkante beeldmateriaal te bereken. Om die lasfaktor te bereken, begin deur die totale bruikbare en huurbare vierkante meter van die gebou in vrae te vind. Onthou dat die bruikbare vierkante beeldmateriaal die oppervlakte is wat aan huurders verhuur kan word, en die oppervlakte wat verhuur kan word, is die oppervlakte plus gemeenskaplike gebiede. Verdeel dan RSF deur USF om die lasfaktor te kry.
- Byvoorbeeld, as 'n gebou 80 000 vierkante voet bruikbare ruimte en 'n ekstra 20 000 vierkante voet gemeenskaplike gebiede het, is die huuroppervlakte 100 000.
- Dan word die lasfaktor bereken as 100, 000 /80, 000 = 1,25.
Stap 2. Soek huurbare vierkante beeldmateriaal vir 'n eiendom
Die huurbare vierkante beeldmateriaal vir 'n eiendom kan bereken word met behulp van die gebou se lasfaktor en USF van die eiendom. Die lasfaktor word vermenigvuldig met die USF om die RSF te kry. U kan dan die RSF en die prys per vierkante voet gebruik om die maandelikse huur uit te vind.
- Stel u voort met die vorige voorbeeld, stel u voor dat die eiendom in twee verdeel is tussen twee kommersiële ruimtes. Elkeen het dus 40 000 vierkante voet bruikbare ruimte.
- Om RSF te vind, vermenigvuldig hierdie bedrag met die lasfaktor, wat 1,25 is. Dit beteken dat die RSF in hierdie geval 40 000 x 1,25 = 50 000 sou wees.
Stap 3. Weeg die verskille in kommersiële eiendomme
Eenheidspryse kan baie wissel na gelang van die ligging en klas van die gebou. Die huur op 'n kantoor van 500 vierkante meter (46,5 vierkante meter) in die middestad kan hoër wees as die huur op 'n oppervlakte van 1 000 vierkante meter (92,9 vierkante meter), slegs 10 blokke verder. Geboue val in 1 van 3 standaardklassifikasies.
- Klas A: Dit is die mees gesogte geboue in die mees eksklusiewe dele van 'n stad. Klas A -geboue bied hoër huurgeld as die gemiddelde.
- Klas B: Dit is die breedste klassifikasie. Die meeste van hierdie geboue het billike tot goeie afwerkings.
- Klas C: Eenhede in hierdie klas is hoogs funksioneel, maar bied min geriewe. Huur is oor die algemeen laag.
Stap 4. Bereken die totale huur vir 'n eiendom op grond van vierkante beeldmateriaal
Huur is gewoonlik gebaseer op 'n spasie se RSF of GSF. Sodra u hierdie data het, kan u die markprys per vierkante voet gebruik om die huurprys vir die eiendom te bepaal. Vervolg met die voorbeeld hierbo, sou die huur $ 1,50 x 50 000 = $ 75 000 wees as die huur $ 1,50 per vierkante voet RSF per maand was.
