Eiendom koop en omruil is 'n gewilde manier om geld te verdien, hoewel dit 'n hoë risiko is. As u 'n huis teen 'n goeie prys koop, 'n paar esteties aantreklike opknappings doen en die huis teen 'n hoër prys verkoop as wat u betaal het, kan u maklik baie geld verdien. Dit is egter glad nie 'n maklike plan om vinnig vinnig ryk te word nie. Dit verg baie werk, baie beleggings, en selfs met 'n wonderlike huis kan u die voltooide produk moeilik vind as gevolg van die wisselende huismark.
Stappe
Deel 1 van 6: Evaluering van u vermoëns
Stap 1. Evalueer u tydsverbintenis
Omdraai-eiendomme is gewoonlik nie 'n deeltydse optrede nie. Om eiendomme te soek, op te knap en dan te verkoop, verg baie tydsberekening en werk gedurende die werkweek. As u nie 'n voltydse werk kan maak nie, is u waarskynlik nie gereed daarvoor nie.
Stap 2. Evalueer u eie opknappingsvaardighede
Die beste flippers kan basiese opknappingswerk voltooi, soos om gate in mure vas te maak of 'n toilet te vervang. U sal baie geld bespaar deur nie op ander te wag om hierdie take vir u te voltooi nie. Daarbenewens is daar 'n paar omstandighede waar dinge onmiddellik opgelos moet word, sodat dit nie 'n waardevolle bate is om op ander te hoef te wag nie. Om op hierdie manier geld te spaar, kan u net help. In sommige gevalle kan dit die verskil beteken tussen 'n verkoping en om vir 'n ander koper te wag. Oorweeg u eie vermoë om hierdie take uit te voer voordat u besluit of die omskakeling van eiendom die beste by u is.
Stap 3. Evalueer u vermoë om 'n flip te finansier
Om 'n vaste eiendom te verander, moet u eers die eiendom koop en dan u eie manier betaal om dit op te knap, sodat u die finansiering nodig het. Banke is gewoonlik nie bereid om onversekerde lenings vir hierdie doel te maak nie, dus benodig u spaargeld, onderpand of albei om elke flip -projek te bekostig. As u genoeg spaargeld het, gebruik dit, maar indien nie, moet u 'n onderpand -lening gebruik, soos 'n tweede verband- of huiskapitaal (HELOC). 'N Ander manier is om 'n geld- of bruglening te gebruik; hierdie tipe lenings is vir eiendomsbeleggers en is makliker om te kry, aangesien dit deur die eiendom self ondersteun word. Lenings vir harde geld word nie deur plaaslike banke verskaf nie; u moet 'n private lener in u omgewing vind. Onthou dat u, behalwe die verkoopprys van die eiendom, ook geld nodig het om die eiendom op te knap en te hou tot verkoop.
HELOCs en tweede verbande hou die risiko in dat u u huis sal verloor as u nie die lening nie
Stap 4. Maak seker dat u kennis het van die eiendomsmark
U sal die eiendomsmark baie goed moet ken om 'n suksesvolle flipper te wees. U het nie net die vaardigheid nodig om winskopie -eiendomme te identifiseer nie, maar u moet ook weet wanneer u moet koop en verkoop, en waar u dit moet doen, sodat u in die minste tyd die meeste opbrengs op u geld kan kry. Andersins sit u 'n verlies as gevolg van die verkoop of as u die eiendom te lank hou. Verkry diepgaande kennis van die eiendomsmark in u omgewing deur plaaslike eiendomslys te bestudeer, in die bedryf te werk of deur met plaaslike eiendomsdeskundiges te konsulteer.
Deel 2 van 6: Koop 'n fixer-boonste
Stap 1. Vind goedkoop vaste eiendom
U kan goedkoop vaste eiendom in u plaaslike koerant soek, deur middel van aanlynlyste, of deur aanlyn skuld te vind. Die sleutel tot die omskakeling van vaste eiendom is om 'n ordentlike, herstelbare huis teen 'n lae prys te vind om u tyd, moeite en geld werd te wees.
Algemene bronne van goedkoop vaste eiendom sluit in HUD -negatief, gereelde negatiefverkope en kortverkope. U kan ook probeer om na sterfkennisgewings en egskeidingsbesluite te soek, aangesien dit geneig is om vinnige huisverkope vooraf te gaan
Stap 2. Ondersoek die omgewing
Benewens buurtnavorsing wat die gemiddelde markwaarde van huise in die omgewing bepaal, is dit ook belangrik om te weet oor die gebied self. U sal kyk na gemeenskapsfaktore, soos die kwaliteit van skole in die omgewing, toegang tot openbare vervoer (indien van toepassing op u gemeenskap) en ander aspekte wat bepaal of die eiendom 'n jong gesin met kinders teenoor 'n afgetrede paartjie wat wil vestig.
Die buurt help om die mark vir u potensiële huis te bepaal, en u wil weet of die gebied al stygende pryse het, in 'n oorgangsfase is of relatief lae pryse het. U kan dit bepaal deur die plaaslike bevolking te vra of met 'n makelaar te praat wat die buurt ken
Stap 3. Evalueer die eiendom
Voordat u die aankoop voltooi, wil u rondkyk en 'n kontrakteur en/of bouinspekteur by u laat kom. 'N Kontrakteur kan u 'n skatting gee oor hoeveel die herstelwerk en opknappings gaan kos. 'N Bouinspekteur sal weet of duur werk soos die herstel van die fondamente nodig mag wees, aangesien hierdie soort herstelwerk ongelooflik duur kan wees en u maklik oor u begroting kan beland.
- Baie eiendomme wat op veilings gelys word, word verkoop as 'ongesiens', wat beteken dat u nie die eiendom kan besoek nie. Hierdie beleggings kan buitengewoon riskant wees, en daarom wil u moontlik scenario's vermy waarin u die eiendom nie persoonlik kan beoordeel nie.
- Soek kontrakteurs en inspekteurs deur aanlyn te soek, of praat met iemand wat in vaste eiendom werk. Hulle ken dalk 'n betroubare kontrakteur of inspekteur wat goeie werk verrig en u 'n eerlike beoordeling sal gee.
- Vra die inspekteur oor die toestand van die belangrikste stelsels van die eiendom (elektriese stelsel, loodgieterstelsel, fondament- en daktoestand, ens.). Dit is moontlik die duurste elemente om te herstel, dus is dit die beste om vooraf uit te vind of hierdie groot stelsels in goeie toestand is of nie.
- Vra die kontrakteur hoe die totale belegging lyk. Dit sal u help om 'n goeie idee te kry van watter soort herstelwerk u benodig as u die huis koop.
Stap 4. Evalueer die koste en waarde
Voordat u 'n eiendom koop, is dit belangrik om u begroting te ken en bewus te wees van die verwagte koste. Om dit te kan doen, moet u die eiendom evalueer om te bepaal hoe omvattend die herstelwerk sal wees. Werk dan agteruit om die waarde na die herstel (ARV) van die eiendom te vergelyk met die geraamde koste en herstelwerk wat u moet doen.
- Soek aanlyn of praat met 'n plaaslike makelaar om die markwaarde van ander huise in die omgewing wat u wil koop, te leer ken. Dit gee u 'n idee van die ARV, wat u sal help om te besluit of u belegging vrugte afwerp of nie..
- U kan 'n aanlyn hermodelleringsrekenaar gebruik, soos dié op https://www.remodelingcalculator.org/. Hierdie instrument sal u basiese inligting vra, soos die afmetings van die huis en die omvang van die opknappings wat u bereid is om te doen, en gee u 'n baie ruwe skatting.
Stap 5. Faktor by die dra van koste
Benewens die koste van toerusting, arbeid en, natuurlik, die eiendom self, is daar talle ander koste om by te dra as u oor 'n eiendom besluit. Die koste verbonde aan die besit van 'n eiendom wat u nie verkoop het nie, word gewoonlik drakoste genoem. Dit kan eiendomsbelasting, woonstel- of verenigingsgelde, versekering en hulpmiddels soos elektrisiteits-, gas- en waterdienste insluit. U moet ook 'n makelaar betaal vir sy of haar dienste, wat gemiddeld ongeveer vyf tot tien persent van die verkoopprys van die eiendom kan beloop.
- Onthou dat hoe langer u 'n eiendom besit sonder om dit suksesvol om te draai, hoe meer sal u vervoerkoste toeneem.
- Nie alle huise verkoop dadelik nie. Selfs 'n aantreklike huis in 'n warm omgewing kan 'n rukkie op die mark wees, wat baie vinnig kan bydra tot koste. Miskien wil u 'n rugsteunplan hê, insluitend die huur van die eiendom of om self daar te woon, ingeval die verkoop nie deurgaan nie. Sommige eiendomsdeskundiges raai u slegs aan om 'n aankoop te doen as u die huis wil behou en daarin woon of dit vir ten minste vyf jaar verhuur, as die verkoop daarvan nie volgens plan verloop nie.
Stap 6. Bereken u maksimum aanbodprys vir die aankoop van die huis
Dit kan bereken word deur te begin met die verwagte verkoopprys na die aankoop en opknapping. Voeg dan alle sluitingskoste by. Vind u maksimum aanbodprys deur hierdie bedrag te neem en dan die koste van verbouing, rente op lenings en gewenste wins af te trek. Hierdie syfer verteenwoordig die meeste wat u bereid sou wees om vir eiendom te betaal en kan in onderhandelinge gebruik word.
Stap 7. Voltooi die aankoop
Benewens al die ander koste verbonde aan die koop, opknapping en verkoop van 'n huis, moet u ook die finansieringskoste oorweeg. Moet u 'n lening aangaan om die aankoop te voltooi? As dit die geval is, moet u inkopies doen om die beste rentekoers op 'n huislening te vind. As u 'n goeie leningsaanbod vind of genoeg kapitaal verseker het om die aankoop te doen, en as alles anders in u begroting pas, is u gereed om 'n aanbod aan die eiendomsagent van die eiendom te doen.
Deel 3 van 6: Herbou van die kombuis
Stap 1. Skat die voordeel
U eerste stap moet wees om te bepaal hoeveel 'n opgeknapte kombuis tot die verkoopprys sal bydra. As die verbouingskoste die voordeel oorskry, moet die opknapping nie gedoen word nie. Om te weet hoeveel waarde daaraan toegevoeg sal word, kan afgelei word uit die bestudering van ander, soortgelyke huise in die omgewing met of sonder opgeknapte kombuise en hul onlangse verkooppryse.
Stap 2. Werk met wat jy het
U kan 'n kombuis radikaal opknap sonder om stukkend te raak as u deeglik beplan en werk met die kombuis wat u gekoop het. Die maklikste manier om die kombuis se doeltreffendheid te maksimeer (en u begroting te bespaar), is om op te knap sonder om die ligging van loodgieters- en gaslyne te verander. Op hierdie manier kan u die voorkoms en gevoel van die kombuis verander sonder om die uitleg radikaal te verander.
Stap 3. Gee 'n breë kooi
Breë paadjies laat 'n kombuis toeganklik en maklik voel om in te werk. As u 'n volledige opknapping van die kombuis beplan, beplan u uitleg sodat dit plek bied vir kuierruimte en ruimte vir inwoners om te kook.
- Die paadjies in die kombuis moet minstens 36 cm breed wees.
- Paaie wat by die stoof en toonbank verby is, moet 42 cm breed wees om een kok te akkommodeer, of 48 cm breed om twee kokke te akkommodeer.
Stap 4. Hou hoeke duidelik
Toestelle en kaste in die hoeke kan moeilik wees. Die deure moet oop en toe swaai, sodat die hoeke van die kombuis deurmekaar en besig kan voel. Vir 'n gladde, oop kombuis, beplan genoeg ruimte om kaste se deure oop te swaai en hou toestelle heeltemal weg van die hoeke.
Maak seker dat 'n kasdeur aan die een kant van die hoek nie in 'n kasdeur aan die ander kant van die hoek klap nie. Dit kan oor die algemeen vermy word deur te verseker dat kabinetdeure in dieselfde rigting oopmaak en behoorlik van mekaar geskei is (afhangende van die grootte en die speling van elke deur)
Stap 5. Installeer agterplate
Teëls vorm 'n wonderlike agterplaas op die mure bo/agter die toonbankruimte en stoofblaaie. U kan u teëls aanpas met kleure, patrone en selfs materiale.
- Keramiek teëls is maklik om skoon te maak en kan vog en hitte weerstaan, maar dit is duurder as sommige ander teëlopsies.
- Metro -teëls pas gewoonlik by enige kombuisstyl en is dikwels goedkoper as ander teëlopsies.
- Roesvrye staal maak 'n elegante agterplaasmateriaal wat baie maklik is om skoon te maak. Dit laat elke kombuis glad en modern lyk, maar kan baie duur wees.
- U moet ook opknappings- en behuisingspublikasies bestudeer om vas te stel watter materiaal op die agtergrond tans modieus is. Dit kan u help om die regte keuse te maak om u kombuis 'aktueel' te laat lyk.
Stap 6. Oorweeg dit om 'n eiland in te sluit
In eilande kan kombuise meer oop en funksioneel voel. 'N Eiland kan 'n stoof, toonbanke, stoorplek, eetplek of enige kombinasie van die bogenoemde bevat.
- Maak seker dat die eiland die grootte van die kombuis weerspieël. As die kombuis byvoorbeeld lank en smal is, pas 'n lang, smal eiland die beste by die kamer.
- As u 'n eiland vir meer gebruike installeer, soek dan 'n eiland met verskeie vlakke/vlakke. Op hierdie manier is u eetarea apart van waar voedsel voorberei of geberg sal word.
- Kaste onder die eiland toonbank bied 'n uitstekende stoorplek. U kan maklik potte en panne of selfs droë goed onder die eiland gooi om ruimte vry te stel.
- As u u eie werk doen en geen uitgebreide bouervaring het nie, kan u 'n voorafgemaakte kombuiseiland by 'n bouvoorraadwinkel koop, of 'n ou, stewige houtkas vind en dit verfyn. Skraap ou verf af en pas die kas aan met 'n houtvlek of verfskema om by die res van die kombuis te pas. Of kies 'n nuwe, gewaagde kleur om die nuwe eiland te laat opval.
Stap 7. Maak seker dat toestelle op peil is
As die bestaande toestelle in die kombuis oud is, kan u dit oorweeg om dit te vervang. Huiskopers verwag dat die kwaliteit van die toestel gelyk is aan die kwaliteit van die huis. Kyk na huise met dieselfde prys wat onlangs in die omgewing verkoop is. Het hulle nuwe toestelle? As dit die geval is, kan u probleme ondervind om die huis sonder hulle te verkoop. Toestelle kan yskaste, stoofblaaie, oonde en mikrogolwe insluit.
Deel 4 van 6: Opdatering van die badkamer
Stap 1. Bereken die potensiële opbrengs voordat dit opgeknap word
Net soos met opknappings in die kombuis, kan opknappings in die badkamer 'n aansienlike hupstoot gee aan die waarde van die huis. Hierdie hupstoot sal egter ontken word as die koste van die verbouing nog groter is. Bestudeer soortgelyke huise wat in die omgewing verkoop word, om die hoeveelheid wat deur die opgeknapte badkamers verkry is, te bepaal. Bereken dan u eie opknappingskoste. As die koste groter is as die wins, verminder die omvang van u opknappings of laat vaar die opknapping van die badkamer.
Stap 2. Kies 'n heeltemal wit ontwerp
Wit mure, toonbanke en teëls kan die badkamer ruimer en skoon laat voel. Dit kan ook 'n andersins aantreklike kamer aantrekliker en aantrekliker en neutraal laat lyk - wat belangrik is, aangesien u wil hê dat potensiële kopers hulself daar kan sien woon.
Stap 3. Maksimaliseer natuurlike lig
As die badkamer ten minste een venster het, kan u die kamer helderder en meer uitnodigend laat voel deur subtiele veranderings aan te bring om die lig te maksimeer. Probeer kantspieëls hang om die natuurlike lig van die venster te weerkaats en maak dit maklik om te sorg.
Stap 4. Kies 'n teëlmateriaal
Keramiek teëls is baie goedkoper as duurder materiale soos marmer, maar kan gekoop word met patrone wat soos marmer lyk. U kan hoofsaaklik wit keramiekteëls van faux-marmer kies vir 'n skoon, elegante voorkoms. U moet egter die verwagtinge van die kopers verstaan om die regte besluit oor materiaal te neem. Huise met 'n hoër prys sal meer kieskeurige kopers hê wat marmer- of klipteëls benodig.
Stap 5. Gebruik elegante stortteëls
U kan keramiekteëls vir die goedkoper vloer kies, maar as u die stort of die badstapel weer wil teël, kies u miskien 'n meer elegante teël. Marmer, hoewel duurder, kan enige stortstoel radikaal verander en 'n spa-agtige atmosfeer skep.
U moet ook oorweeg of u 'n bad en 'n stort moet skei of een van die ander moet verwyder. Dit hang weer af van die verwagtinge van u kopers
Deel 5 van 6: Ander wysigings aanbring
Stap 1. Verf weer met neutrale kleure
As u u huis verf, is dit belangrik om neutrale kleure te gebruik. Kleure wat te vet, te donker of te sag is, werk moontlik vir een geïsoleerde kamer, maar in die algemeen behoort die meerderheid kamers 'n kleur te hê wat reg in die middel van die spektrum is. Probeer 'n room, bruin of kakie-verf om die huis neutraal vir die oog te maak.
Stap 2. Versier die binnekant
Benewens die kombuis en badkamer, moet u waarskynlik die res van die huis herstel. Maak gate oop, verf elke kamer weer (ongeag die toestand van die kamer), vervang ou of verslete matte en vervang ligte en hardeware. Die doel is om die huis so na as moontlik aan nuwe te laat lyk, terwyl dit steeds binne u begroting bly.
- U sal waarskynlik meubels wil weghou, maar u moet nog steeds iets gebruik om die fokus van 'n kyker te vestig. Probeer om 'n groot plant (soos 'n sy, kunsmatige boom of struik) in die sigbaarste hoek van die kamer te plaas.
- Oorweeg om 'op te stel' (om 'n ingeboude voorkoms met meubels en versierings te skep) om die huis aantrekliker te maak.
- In kamers met 'n gebrek aan natuurlike lig, oorweeg dit om 'n losstaande lamp in 'n hoek te plaas om die ruimte helderder te maak.
- Voeg bietjie spatsels kleur by deur helderkleurige bykomstighede te plaas in kontras met die neutrale kleur van die kamer. Probeer om rooi of bordeaux handdoeke rondom die huis te rangskik, en laat 'n vaas met rooi blomme êrens duidelik sigbaar.
- Oorweeg om voor en na foto's te wys om te wys hoe radikaal 'n transformasie die huis ondergaan het.
Stap 3. Hou die tuin netjies
'N Onversorgde of andersins deurmekaar erf kan kopers afskakel voordat hulle selfs die binnekant van die huis besoek. Dit is belangrik om die tuin goed versorg en nat te hou, en om die buitekant van die huis in stand te hou.
- Raak enige gekapte verf aan.
- Hou die tuin onberispelik. U wil hê dat die hele eiendom aantreklik is, nie net die binnekant nie. As die buitekant onversorg lyk, wil baie voornemende kopers nie eers die binneruim sien nie.
- Oorweeg professionele landskap om die aantrekkingskrag te beperk.
Deel 6 van 6: Verkoop van die huis
Stap 1. Moenie haastig wees nie
Dit is belangrik om nie te lank aan 'n stuk eiendom vas te hou nie, want u sal belas wees met belasting en vervoerkoste. Maar as u te vinnig 'n omskepde huis op die mark kry, loop u die risiko dat dit nie sy volle potensiaal het nie. U moet besluit wat die beste by u en u begroting pas, maar die sleutel lê in die balansering van koste met opknappings om die huis so aantreklik moontlik binne u begroting te maak.
Stap 2. Kry 'n gekwalifiseerde verbandmakelaar
As u nie die dienste van 'n verbandmakelaar gebruik nie, loop u die risiko om baie tyd aan ongekwalifiseerde kopers te mors. Deur 'n verbandmakelaar te huur, kan u weet dat almal wat die eiendom najaag, vooraf gekwalifiseerd is, wat u sal help om die tyd wat u op die mark het, te verminder.
- Verbandmakelaars tree op as 'n middelman om transaksies te vergemaklik. Hulle bepaal die potensiële koper se geskiktheid vir 'n lening en kan die koper ook help om 'n lening te vind, alhoewel verbandmakelaars nie self geld leen nie.
- Soek aanlyn verbandmakelaars. U kan tariewe vergelyk en 'n makelaar vind wat binne u begroting sal werk deur rond te koop voordat u 'n makelaar kies.
Stap 3. Werk saam met 'n makelaar
'N Agent sal u help om 'n billike koste vir u eiendom te kry en kan al die verkoopsbesonderhede vergemaklik. Deur die regte agent te kies, sal u verseker dat u verkoop vinnig en vlot verloop. Alhoewel u vir die dienste van 'n agent moet betaal, kan dit die moeite werd wees om die vervoerkoste en belastings te verminder deur u huis vir 'n lang tyd te bewaar.
- Kry aanbiedings van ten minste drie agente. Dit kan u help om die beste prys vir u eiendom te bepaal en die verkoopvermoë van verskeie agente te vergelyk.
- As 'n agent voorstel dat hy of sy 'n buitengewone hoë prys vir die eiendom kan kry, is dit moontlik 'n rooi vlag. Uiters hoë verkooppryse kan potensiële kopers afskakel voordat hulle eers die eiendom sien.
- Soek 'n agent wat voltyds in vaste eiendom werk. Op hierdie manier weet u dat die agent beskikbaar is om die eiendom op enige tyd van die dag te wys, wat u kanse op 'n vinnige verkoop kan verhoog.
- Soek 'n redelike kommissie. Die meeste verkoopskommissies vir makelaars val tussen vyf en sewe persent van die verkoopprys, wat verdeel word tussen u verkoopsagent en die koper se agent. Maar 'n buitengewoon lae kommissie kan potensiële kopers wegstoot, aangesien die kommissie nie die moeite werd is om die koopagent se moeite om die eiendom te wys nie. Kies 'n billike kommissie om te verseker dat u eiendom die potensiële kopers se agente lok.
Stap 4. Verwag verkoopskoste
Die verkoop van 'n huis kan baie duur wees. Benewens die herstelkoste en die huur van 'n eiendomsagent, moet u sluitings- en kapitaalwinsbelasting betaal. As alles goed gesê is, kan die totale koste verbonde aan die verkoop van 'n huis tot 10 persent van die verkoopsprys van die eiendom beloop.
Maak seker dat u verkoopkoste in u begroting in berekening bring. Al u uitgawes sal vinnig toeneem, dus is dit belangrik om in gedagte te hou hoeveel u spandeer tydens elke stap van die proses om die huis om te draai
Video - Deur hierdie diens te gebruik, kan sommige inligting met YouTube gedeel word
Wenke
Lees en bestudeer al die kursusse wat u kan oor die omskakeling van huise en die koop van woonstelle met min tot geen geld nie. U kan eers begin met die hervorming van huureiendomme op kleiner skaal (woonstelle of woonstelle) voordat u 'n huis probeer omskakel
Waarskuwings
- Oorweeg die huismark op u plek Voordat u met hierdie plan begin. Tans vertraag die huismark (tot stilstand) op baie plekke, en eiendomme wat in hierdie streke gelys word, kan maande lank op die mark bly. As u ligging een van hierdie stadiger markte is, het u 'n GROOT geleentheid om 'n huis teen 'n winskopie te koop, maar u sal dit moeilik vind om dit te verkoop.
- Eienskappe met 'n hoë hefboomfinansiering is 'n paar van die hoërisiko -eiendomme. Doen alle moontlike navorsing om vas te stel of die gebruik van u eiendomme die beste strategie vir u is.
